{"id":2021,"date":"2012-07-27T10:21:01","date_gmt":"2012-07-27T08:21:01","guid":{"rendered":"http:\/\/www.portaliimmobiliari.net\/?p=2021"},"modified":"2012-07-27T10:21:01","modified_gmt":"2012-07-27T08:21:01","slug":"laffitto-con-riscatto-unalternativa-al-mutuo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.facilere.it\/blog\/laffitto-con-riscatto-unalternativa-al-mutuo\/","title":{"rendered":"L\u2019affitto con riscatto: un\u2019alternativa al mutuo"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"http:\/\/facilere.it\/blog\/wp-content\/uploads\/Casa-3.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-2022\" title=\"Casa-3\" src=\"http:\/\/facilere.it\/blog\/wp-content\/uploads\/Casa-3.jpg\" alt=\"\" width=\"290\" height=\"200\" \/><\/a>L\u2019affitto con riscatto, o con patto di futura vendita, pu\u00f2 essere un\u2019alternativa all\u2019acquisto dell\u2019abitazione e inizia ad affermarsi in ambito immobiliare.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Nell\u2019attuale fase d\u2019incertezza economica, di contrazione della domanda d\u2019immobili e di selettivit\u00e0 del sistema bancario nell\u2019erogazione dei crediti, questa forma di contratto si sta rivelando <strong>appetibile per diverse tipologie di acquirenti<\/strong> e pertanto merita essere esaminata da vicino. Si tratta di un contratto stipulato tra un proprietario immobiliare e un privato (anche un costruttore), mediante il quale <strong>il privato loca il bene e acquista il diritto (o l\u2019opzione) di comprare l\u2019immobile dopo un certo numero di anni <\/strong>(di solito tra i 2 e i 5), <strong>nel corso dei quali occupa l\u2019immobile e paga un canone di affitto.<\/strong> Una parte di quanto versato come affitto andr\u00e0 a coprire il prezzo di acquisto. Il vantaggio di questa formula sta nel fatto che si pu\u00f2 dilazionare nel tempo e rateizzare il pagamento del bene e intanto iniziare a goderne. Il canone di locazione non \u00e8 pi\u00f9 a fondo perduto, e in modo graduale si pu\u00f2 diventare proprietari della casa scelta.<br \/>\nIl contratto di locazione \u00e8 stipulato con una <strong>durata massima di 6 anni<\/strong> e con un canone concordato. Al momento del rogito notarile di compravendita sar\u00e0 riconosciuto il 100% dei canoni di locazione versati.<br \/>\n\u00c8 una formula non espressamente prevista dal Codice Civile, ma comunque legittima e implicitamente contemplata (in particolare si veda l\u2019art. 1526 c.c., comma 3). Nella sostanza, <strong>produce gli effetti propri di un contratto di vendita con patto di riservato dominio<\/strong>, di cui riproduce la causa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>A chi pu\u00f2 essere proposta questa soluzione.<\/strong> La locazione con patto di futura vendita pu\u00f2 essere interessante per diverse tipologie di potenziali acquirenti:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>i giovani con contratti di lavoro a tempo determinato, che non riescono ad accedere a un mutuo, ma che desiderano investire in una casa;<\/li>\n<li>chi dispone di un reddito adeguato a sostenere le rate di un mutuo, ma non ha nell\u2019immediato l\u2019acconto necessario all\u2019acquisto;<\/li>\n<li>chi prima di acquistare una nuova casa ne deve vendere un\u2019altra. Con questa formula, infatti, pu\u00f2 entrare subito nella nuova casa, senza stipulare l\u2019atto definitivo di compravendita (rogito), e nel frattempo pu\u00f2 dedicarsi alla vendita della propria abitazione senza l\u2019incubo della scadenza. Quando avr\u00e0 rogitato il proprio immobile, potr\u00e0 completare l\u2019acquisto del nuovo accendendo un mutuo d\u2019importo inferiore, o magari senza bisogno del mutuo stesso;<\/li>\n<li>chi dispone di un reddito elevato e quindi, alla scadenza del periodo di locazione, potrebbe non aver bisogno di accendere un mutuo o comunque richiedere un mutuo pi\u00f9 contenuto e calibrato rispetto alle proprie effettive necessit\u00e0;<\/li>\n<li>chi preferisce non intestarsi immediatamente la propriet\u00e0 dell\u2019immobile o preferisce decidere, all\u2019atto della stipula notarile, a chi intestarla;<\/li>\n<li>chi ha un\u2019immediata necessit\u00e0 abitativa a causa di una separazione in corso, ma non pu\u00f2 acquistare subito una nuova casa.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>L\u2019affitto con riscatto, o con patto di futura vendita, presenta dei vantaggi sia per il locatore che per il proprietario<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>I vantaggi per l\u2019acquirente<\/strong>:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>entra in possesso della casa grazie a un contratto meno impegnativo e preoccupante rispetto a un mutuo;<\/li>\n<li>copre parzialmente il prezzo di acquisto con una parte delle somme che versa a titolo di affitto;<\/li>\n<li>ferma il prezzo fino allo scadere del termine per l\u2019esercizio del diritto di opzione o del contratto preliminare;<\/li>\n<li>risparmia gli oneri finanziari del mutuo, che sar\u00e0 acceso solo quando eserciter\u00e0 l\u2019opzione di acquisto;<\/li>\n<li>al momento dell\u2019acquisto, se richieder\u00e0 un mutuo, questo sar\u00e0 d\u2019importo inferiore, e lui potr\u00e0 rientrare nei parametri di merito creditizio.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong> I vantaggi per il venditore<\/strong>:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>se si tratta di un costruttore edile che fatica a vendere i beni realizzati, attraverso questa formula pu\u00f2 ampliare la platea di soggetti interessati all\u2019acquisto dei suoi immobili e non lasciarli infruttuosamente vuoti;<\/li>\n<li>migliora le proprie performance di vendita, poich\u00e9 il locatario avr\u00e0 tutto l\u2019interesse ad acquistare, visto che le somme gi\u00e0 versate non vanno perdute;<\/li>\n<li>vende a prezzi di listino. In un momento di mercato in cui si registra un divario sempre pi\u00f9 ampio tra prezzo richiesto e prezzo proposto, con questa soluzione \u00e8 possibile mantenere i prezzi di listino senza riduzioni per sconti.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Quando il locatore diventa proprietario del bene? Quando il proprietario cede effettivamente il proprio bene?<\/strong> La risposta non \u00e8 univoca: <strong>dipende dalla fattispecie negoziale<\/strong> concretamente posta in essere tra le parti.<br \/>\nSi possono prevedere diverse soluzioni negoziali:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>\u201ccontratto di locazione con patto di futura vendita\u201d<\/strong>. Si tratta di un contratto di locazione in base al quale, dopo un certo tempo dall\u2019inizio della locazione, il conduttore (locatario) ha la possibilit\u00e0 di pagare una determinata somma di denaro per acquistare il bene (Cass.Civ. Sez. III, 3587\/92). Il contratto preliminare collegato \u00e8 trascrivibile. In tale caso si redigono due contratti giuridicamente distinti ma collegati: da un lato un contratto di locazione, dall\u2019altro un contratto preliminare collegato al primo. Il contratto preliminare, a sua volta, pu\u00f2 essere unilaterale (il venditore si obbliga a vendere mentre il compratore \u00e8 libero), oppure bilaterale (il venditore \u00e8 obbligato a vendere e il compratore \u00e8 obbligato a comprare. Il prezzo della vendita viene fissato e determinato e i canoni corrisposti sono ad esso imputati. Affinch\u00e9 si produca l\u2019effetto traslativo \u00e8 necessaria una nuova manifestazione di volont\u00e0, da esprimersi in sede di contratto definitivo e non alla stipula del contratto di locazione;<\/li>\n<li><strong>\u201ccontratto di vendita con patto di riservato dominio\u201d<\/strong>. \u00c8 un contratto di locazione con l\u2019intesa che, trascorso il termine stabilito, qualora tutti i canoni di locazione siano stati regolarmente pagati, la propriet\u00e0 del bene sar\u00e0 trasferita al locatore. Il contratto di vendita con patto di riservato dominio \u00e8 trascrivibile. L\u2019effetto traslativo \u00e8 automatico al regolare pagamento dell\u2019ultima rata del prezzo pattuito;<\/li>\n<li><strong>\u201ccontratto di locazione con opzione di acquisto\u201d<\/strong>. \u00c8 un contratto di locazione contenente un vero e proprio patto di opzione, in forza del quale si attribuisce al conduttore il diritto di procedere all\u2019acquisto del bene a un prezzo prestabilito, e si prevede che le rate del canone gi\u00e0 pagate possano essere imputate (in tutto o in parte) come acconto sul prezzo. L\u2019effetto traslativo si realizza al momento dell\u2019 accettazione della proposta contenuta nell\u2019opzione di acquisto.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si segnala che<strong> i maggiori rischi per l\u2019acquirente si hanno nel caso di contratto di locazione con opzione di acquisto, in quanto non trascrivibile<\/strong> e quindi difficilmente sostenibile in caso di controversia. Si possono infatti prevedere <strong>diverse situazioni<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>a)<\/strong> <strong>mancato esercizio dell\u2019opzione di acquisto.<\/strong> Se l\u2019inquilino al termine del periodo stabilito non pu\u00f2 acquistare l\u2019immobile, perde i canoni versati. \u00c8 una circostanza da non sottovalutare, poich\u00e9 in questa forma di locazione spesso il canone \u00e8 maggiorato di parecchio, talora fino al 50% in pi\u00f9, rispetto ai prezzi di mercato;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b) fallimento dell\u2019impresa venditrice<\/strong>, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l\u2019esercizio dell\u2019opzione. Se la parte alienante \u00e8 un\u2019impresa venditrice e questa fallisce, le somme che il cliente ha corrisposto (per canoni) non sono assistite da alcuna garanzia di restituzione. Di conseguenza, \u00e8 molto probabile che chi le ha sborsate non otterr\u00e0 il minimo rimborso. Se l\u2019impresa fallisce, il diritto di opzione \u00e8 esercitabile solo a condizione di pagare tutto il prezzo originariamente previsto, e quindi pagando nuovamente le rate corrisposte all\u2019impresa poi fallita;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>c) cessione dell\u2019immobile da parte dell\u2019impresa venditrice ad un altro soggetto<\/strong>, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l\u2019esercizio del diritto di opzione. Il terzo acquirente potrebbe non riconoscere al conduttore il diritto di opzione. Il contratto di locazione con opzione di acquisto non \u00e8 trascrivibile, quindi il diritto ad acquistare il bene non \u00e8 opponibile ai terzi acquirenti, non avendo questi avuto conoscenza di tale contratto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>d) iscrizione di un\u2019ipoteca giudiziale<\/strong> da parte di un creditore dell\u2019impresa, oppure trascrizione di un pignoramento o di un sequestro, oppure ancora instaurazione di una controversia giudiziaria che coinvolga l\u2019impresa venditrice e che abbia a oggetto la casa data in locazione.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Dal lato del proprietario<\/strong>, invece, vi sono alcuni <strong>aspetti da gestire con attenzione<\/strong>, ad esempio <strong>il corretto pagamento dei canoni di locazione<\/strong> da parte del locatore e <strong>il mantenimento in buono stato dell\u2019immobile<\/strong>. Per tutelarsi rispetto a questi rischi, <strong>si possono prevedere dei depositi cauzionali e delle polizze<\/strong> che garantiscano rispetto a eventuali mensilit\u00e0 non pagate.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Un\u2019ultima questione, assolutamente non secondaria, riguarda il <strong>trattamento fiscale<\/strong>. Chi fosse interessato a sperimentare l\u2019affitto con riscatto dovrebbe <strong>prestare molta attenzione alla scelta del contratto<\/strong>, poich\u00e9 la locazione con patto di futura vendita, o con clausola di trasferimento della propriet\u00e0 vincolante per entrambe le parti, comporta che la vendita dell\u2019immobile si consideri conclusa alla data di stipula del contratto di locazione.<br \/>\nSe la clausola di trasferimento della propriet\u00e0 inserita nel contratto di locazione vincola solo una delle parti, invece, il trasferimento della propriet\u00e0 si produce solo alla data dell\u2019atto di vendita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Fonte:\u00a0<a href=\"http:\/\/news.attico.it\/2012\/07\/27\/affitto-con-riscatto-alternativa-a-mutuo\/\">http:\/\/news.attico.it\/<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019affitto con riscatto, o con patto di futura vendita, pu\u00f2 essere un\u2019alternativa all\u2019acquisto dell\u2019abitazione e inizia ad affermarsi in ambito immobiliare. 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