{"id":2695,"date":"2013-08-05T15:57:05","date_gmt":"2013-08-05T13:57:05","guid":{"rendered":"http:\/\/www.portaliimmobiliari.net\/?p=2695"},"modified":"2013-08-05T15:57:05","modified_gmt":"2013-08-05T13:57:05","slug":"affitti-canoni-in-calo-e-morosita-due-spine-per-i-proprietari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.facilere.it\/blog\/affitti-canoni-in-calo-e-morosita-due-spine-per-i-proprietari\/","title":{"rendered":"Affitti – Canoni in calo e morosit\u00e0: due spine per i proprietari"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Canoni d’affitto in calo del 4-5% all’anno nonostante la forte domanda abitativa. Ma si tratta di aggiustamenti ancora insufficienti a compensare il calo di potere d’acquisto delle famiglie: non a caso i provvedimenti di sfratto per morosit\u00e0 sono aumentati del 70% negli anni della crisi. Il mercato delle locazioni \u00e8 sottoposto a spinte contrastanti, strettamente collegate alla situazione di stallo che stanno vivendo le compravendite (crollate di un quarto nel 2012 e di un altro 14% nel primo trimestre di quest’anno).<\/p>\n

Da un lato l’impossibilit\u00e0 per molti potenziali acquirenti di accedere a un mutuo fa aumentare la domanda di locazione. Dall’altro, i proprietari, che non riescono a vendere e vedono aumentare il peso fiscale sul mattone o comunque hanno necessit\u00e0 di maggior liquidit\u00e0, sono spinti a mettere gli immobili sul mercato. Adeguando le loro richieste verso il basso, ma non volendo neppure affittare a tutti i costi, tanto pi\u00f9 che l’Imu \u2013 a meno di interventi a livello comunale \u2013 non distingue tra seconde case locate e tenute a disposizione.<\/p>\n

Il peso del fisco<\/strong>
\nContro il carico fiscale sulle locazioni, il 26 luglio Confabitare ha organizzato il \u00abtax freedom day\u00bb: l’associazione sostiene che fino a quel giorno l’affitto se ne va in tutto in tasse. Il peso fiscale \u00e8 difficile da sopportare anche secondo Confedilizia, che rileva anche l’incidenza disomogenea della fiscalit\u00e0 comunale su base territoriale. A questo si aggiunge l’obbligo \u2013 previsto nella conversione del Dl 63 \u2013 di allegare l’attestato di prestazione energetica a tutti i nuovi contratti d’affitto, a pena di nullit\u00e0 dell’atto. Obbligo ovviamente contrastato da Confedilizia e sul quale, secondo l’associazione presideduta da Corrado Sforza Fogliani, ci sarebbe l’impegno del Governo a fare marcia indietro.<\/p>\n

I contratti e i canoni<\/strong>
\nIn ogni caso c’\u00e8 da segnalare l’aumento negli ultimi anni dei contratti registrati. Secondo dati del ministero dell’Economia elaborati da Confedilizia, questi sono cresciuti del 15% in due anni: da 1,252 milioni nel 2010 a 1,445 milioni del 2012. Secondo l’associazione dei proprietari, si tratta perlopi\u00f9 di contratti emersi per effetto della cedolare: l’opzione \u00e8 stata esercitata in un caso su cinque nel 2011 e in uno su tre nel 2102. Naturalmente la grossa fetta di nero che caratterizza il mercato italiano rimane esclusa dalle statistiche ufficiali.
\nSpinte contrastanti, dunque, che stanno per\u00f2 portando i canoni di locazione verso il basso. Nell’ultimo anno, secondo le elaborazionni di Nomisma sul mercato delle principali 13 citt\u00e0 (vedi Casa24 Plus del 27 giugno), la discesa \u00e8 stata del 4% medio. Un trend negativo che in 5 anni porta il calo complessivo al 16 per cento. E questo senza considerare l’inflazione, che, pur contenuta, pesa per qualche punto percentuale annuo e determina l’adeguamento automatico dei canoni per i contratti non sottoposti a cedolare. Anche guardando pi\u00f9 nello specifico a livello territoriale, non si registra nessun segno positivo.
\nIl calo annuo pi\u00f9 marcato nei centri storici \u00e8 stato a Padova, dove l’affitto mensile \u00e8 sceso del 6%; in periferia \u00e8 invece Bari a guidare i ribassi (-5,9%). Firenze \u00e8 la citt\u00e0 dove nell’ultimo anno la discesa dei canoni \u00e8 stata pi\u00f9 contenuta (-3%), ma se si guarda al trend di medio periodo il capoluogo toscano \u00e8 in testa: nel 2008 vivere in affitto costava il 23% in pi\u00f9. Trend simile quello di Bologna: adeguamenti nella media nell’ultimo anno, ma discesa di oltre un quinto dei canoni negli ultimi cinque.
\nIl valore assoluto degli affitti, per\u00f2, rimane elevato: mediamente ci vogliono oltre 980 euro per affittare 75 metri quadrati in centro citt\u00e0 e circa 600 in periferia. I picchi sono a Roma (quasi duemila euro in centro e quasi 900 in periferia) e Milano (1.587 euro e 784 euro). Tra i centri pi\u00f9 “economici” Catania (630 euro in centro e 400 in periferia) e Torino (rispettivamente 830 e 500 euro).<\/p>\n

L’allarme sfratti<\/strong>
\nSecondo le associazioni degli inquilini, tuttavia, i canoni sono scesi poco rispetto al boom che ha caratterizzato gli anni pre-crisi, quando, soprattutto nelle aree urbane, i canoni sono raddoppiati. Non si giustificherebbero altrimenti, sostiene il Sunia, i numeri allarmanti riguardanti gli sfratti: quasi 68mila, secondo gli ultimi dati ufficiali del ministreo dell’Interno, i provvedimenti emessi dai Tribunali nel 2012 (+6,2% annuo) e 121mila casi sotto richiesta di esecuzione. Nel 90% si tratta di sfratti per morosit\u00e0, cresciuti del 70% in 5 anni.
\nPer arrivare a un ridimensionamento dei canoni pi\u00f9 significativo \u2013 concordano inquilini e proprietari \u2013 bisognerebbe rivedere la fiscalit\u00e0 a favore dei canoni concordati e garantire i proprietari contro la morosit\u00e0 con appositi “fondi di rotazione” predisposti dagli enti locali in collaborazione, ad esempio, con Fondazioni bancarie.<\/p>\n

I NODI DA SCIOGLIERE<\/strong>
\n1. Segni di ripresa per la cedolare secca<\/strong>
\nI proprietari che optano per il regime della cedolare secca sono una minoranza, ma ci sono segnali che potrebbero indicare un’inversione di tendenza: \u00e8 infatti aumentata al 32% la quota di nuove locazioni per le quali viene scelta la cosiddetta tassa piatta. Nel cantiere sulla casa del Governo per\u00f2 c’\u00e8 anche l’ipotesi di una sua abolizione. Sta di fatto che misure per l’emersione del nero e una revisione del sistema di tassazione delle abitazioni locate sono necessarie per riportare il mercato in equilibrio su canoni sostenibili.
\nChe cos’\u00e8<\/em>
\nLa cedolare secca sostituisce, con una tassazione al 21% per i contratti liberi e al 19% per i concordati, l’Irpef e le addizionali, le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, risoluzioni e proroghe. In cambio il locatore si impegna a non aumentare il canone (nemmeno l’aggiornamento Istat) per l’intera durata del contratto.
\nIl flop<\/em>
\nIl gettito della cedolare si \u00e8 fernato a 645 milioni nel 2011 e a un miliardo nel 2012. Le previsioni che erano state fatte al momento della sua introduzione erano ben diverse: 2 miliardi nel 2011 e 4 nel 2012.
\nL’opzione per la tassa piatta \u00e8 stata esercitata da 490mila contribuenti contro i quasi 21 milioni di soggetti che hanno dichiarato redditi da fabbricati. La tassa piatta viene poi praticamente ignorata da coloro che dichiarano redditi fino a 26mila euro, e per vedere percentuali di adesione oltre il 10% bisogna superare i 35mila. Il 60% di proprietari di case affittate dichiara redditi fino a 26mila euro all’anno.
\nLa ripresa<\/em>
\nIl numero dei nuovi contratti registrati nel 2012 \u00e8 arrivato a quota 1,4 milioni. Quasi 100mila in pi\u00f9 che nel 2011 e 200mila in pi\u00f9 che nel 2010. La scelta per la cedolare \u00e8 passata dal 23% di due anni fa al 32% del 2012. Confermando quella che era una sensazione condivisa tra gli operatori: la complessit\u00e0 delle modalit\u00e0 di opzione per i contratti in corso fa s\u00ec che il momento preferito dai proprietari per scegliere la tassa piatta sia la stipula di un nuovo contratto.<\/p>\n

2. Il canone concordato non conviene pi\u00f9<\/strong>
\nI contratti a canone concordato \u2013 frutto di accordi a livello locale tra associazioni di inquilini e di proprietari che mirano ad abbassare gli affitti al di sotto degli standard di mercato \u2013 hanno sub\u00ecto un drastico ridimensionamento, perch\u00e9 \u00e8 pesantemente diminuita la convenienza fiscale per i locatori.
\nIl carico fiscale<\/em>
\nDa un lato c’\u00e8 stata la penalizzazione dovuta alla cedolare secca, che differenzia solo del 2% il trattamento fiscale di questo tipo di contratto rispetto al “libero” (19% contro 21%); dall’altro il taglio alle deduzioni Irpef sui redditi da affitto ha penalizzato chi non sceglie la tassa piatta: se prima chi optava per il concordato pagava le tasse sul 59,5% del reddito ottenuto, oggi l’imponibile \u00e8 pari al 66,5%. Ma soprattutto i Comuni non hanno, nella maggior parte dei casi, previsto aliquote Imu agevolate per questi contratti, come spesso accadeva invece con l’Ici. Questo perch\u00e8 nel primo anno di applicazione dell’imposta patrimoniale il 3,8 per mille del riscosso andava comunque allo Stato; ma anche se ora non c’\u00e8 pi\u00f9 questo vincolo, i Comuni, alle prese con tagli ai trasferimenti, non hanno variato, se non in pochi casi, le loro scelte. Dove non sono stati previsti alleggerimenti l’imposta sul mattone si \u00e8 moltiplicata fino a 7 volte.
\nContro il \u00abcaro affitti\u00bb<\/em>
\nUna delle misure che potrebbe aiutare a calmierare i canoni d’affitto \u00e8 proprio il rilancio del concordato. Questo potrebbe avvenire stabilendo, a livello nazionale, un’aliquota Imu agevolata particolarmente conveniente per i proprietari che scelgono questi contratti, aumentando lo sconto sull’imponibile Irpef o abbassando l’aliquota della cedolare secca. Un altro strumento che secondo le associazioni degli inquilini potrebbe portare ad abbassare i canoni passa per l’agevolazione e il finanziamento (oltre che di nuova edilizia sociale) di fondi di rotazione: si tratta di strumenti in genere finanziati da enti locali e fondazioni bancarie che rifondono il proprietario dei canoni dovuti e programmano un piano di rientro per l’inquilino inadempiente.<\/p>\n

LA TENDENZA<\/strong>
\nIl proprietario si tutela con la polizza anti-morosi
\nL’aumento del rischio morosit\u00e0 ha portato alla crescita di fideiussioni e altre formule assicurative, in genere proposte da agenzie specializzate o associazioni di proprietari, che tutelano i locatori dai potenziali mancati incassi. In genere vengono coperte 12 mensilit\u00e0 e le spese legali in caso di procedimenti di sfratto o altre controversie.
\nLa polizza fideiussioria<\/strong>
\nIn sostanza il locatore pu\u00f2 chiedere al conduttore il rilascio di una polizza fideiussoria per l’eventuale inadempimento a tutti gli obblighi derivanti dal contratto: mancato versamento dell’affitto o delle spese accessorie, danni all’immobile eccetera. \u00c8 comunque opportuno stabilire che la polizza garantisca un importo pari ad almeno un anno del canone di locazione e delle spese accessorie preventivate (tempo necessario all’espletamento della causa di sfratto in prima esecuzione).
\nGeneralmente, il contratto viene consegnato dal conduttore al locatore prima o contestualmente alla stipula del contratto di locazione.
\nBancaria o assicurativa?<\/strong>
\nLa fideiussione bancaria garantisce la “buona condotta” dell’inquilino per tutta la durata della locazione, previo versamento di somme o titoli che rimangono vincolati. La fideiussione assicurativa \u00e8 invece legata al pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore: in caso di inadempimento all’obbligo di versare il premio, la compagnia pu\u00f2 recedere dal contratto, facendo venir meno la garanzia. Nel contratto \u00e8 opportuno inserire una clausola per la quale il pagamento da parte dell’istituto di credito o dell’ assicurazione debba avvenire a “prima richiesta”, senza cio\u00e8 preventiva necessit\u00e0 di escussione nei confronti dell’inquilino.
\nMolti proprietari, in alternativa, si assicurano anche con polizze di tutela legale, che garantiscono il rimborso di somme per le spese legali sostenute per il procedimento di sfratto e conseguente azione di rilascio, oltre al procedimento di recupero forzoso dei canoni di locazione e spese accessorie.<\/p>\n

Fonte:\u00a0http:\/\/www.casa24.ilsole24ore.com\/<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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