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Classe energetica: domande e risposte UTILI

Domande e Risposte Utili

Su tutti i portali immobiliari e sito personale dell’agenzia deve essere presente tale indicazione ?
In base all’art. 6 c. 2-quater del DLGS 192/2005 è obbligatorio a partire dal 1° gennaio 2012 che in tutti gli annunci commerciali (vetrine, giornali, portali…) sia riportato l’indice di prestazione energetica (che non è semplicemente la lettera della classificazione energetica, ma la quantità di energia necessaria per riscaldare – raffrescare in un anno un metro quadrato dell’unità immobiliare certificata)

Anche sui cartelli in vetrina deve essere presente tale indicazione ?
In ogni annuncio commerciale

Per quanto riguarda gli immobili in costruzione come ci si deve comportare ?
Gli immobili in costruzione devono essere dotati dell’attestato di certificazione energetica al momento della richiesta di agibilità. In caso di compravendita in corso di costruzione, essendo obbligatorio redigere l’attestato anche per il rilascio del permesso di costruire, deve essere redatto l’attestato in base al capitolato delle opere ed al progetto del risparmio energetico redatto dal progettista.

Il principio è valido anche per gli immobili in affitto ?
E’ obbligatorio come da all’art. 6 c. 1-quater e 2 ter del DLGS 192/2005 per tutti i nuovi contratti di locazione dal 2007 su immobili di nuova costruzione

Ci sono eventuali multe per i trasgressori ?
In base all’art. 15 del DLGS 192/2005 sono previste varie sanzioni per l’omissione dell’ ACE da 5.000 a 30.000 euro in base ai vari responsabili, dal titolare al costruttore. Non sono previste a livello nazionale sanzioni esplicita per l’omessa esposizione sugli annunci dell’indice di prestazione in quanto è la regione che deve determinarli. In Lombardia vige una norma regionale che prevede una sanzione da 1.000 a 5.000 euro per ogni annuncio esposto privo di indice di prestazione energetica (e non classe energetica, sono due cose simili ma differenti; lo stesso valore di Kwh/mq anno su comuni diversi e su edifici diversi non corrisponde automaticamente alla stessa classe energetica). Le sanzioni possono essere fatte da qualsiasi funzionario pubblico.
La regione Veneto opterà per una normativa cimile a quella lombarda

Se ci sono delle multe sono imputate all’agenzia che espone l’immobile o al proprietario oppure ad entrambi ?
Le multe per la mancata emissione dell’ACE sono imputate ai proprietari – costruttori, mentre per l’esposizione degli annunci sono imputate al titolare dell’annuncio, quindi l’agenzia.

Qualora la certificazione fosse inventata quali sono le sanzioni possibili ?
Le sanzioni variano da una multa al certificatore in percentuale al suo compenso da 5.000 a 30.000 euro per l’omissione.

Il perito per fare la certificazione energetica deve visionare l’immobile ?
Il perito può redigere la certificazione su dati ” di progetto”, in base al “rilievo sul posto”, o con comparazione di “edifici simili per anno e tipologia costruttiva”. il perito non è tenuto a recuperare a tutti i costi il materiale che non gli viene fornito

 

Fonte: Redazione Portaliimmobiliari.net

Agenzia Immobiliare ADP Agency

Intervista a Marcello Gatto Monticone, Titolare ADP AGENCY

Francesco Beraldo: Ciao Marcello, vorrei cominciare l’intervista premettendo che è un piacere parlare con te del mondo immobiliare. Riconosco, che in questi anni, sei stato uno dei protagonisti indiscussi della promozione dei sincronizzatori in Italia. Vorrei soffermarmi con te, su uno degli assi portanti di questi sistemi che sono i portali immobiliari e capire come è cambiata la concezione nei confronti di questi player nel tempo. Facendo una panoramica degli ultimi 3, 4 anni, quali sono le maggiori differenze riscontrate nell’utilizzo dei portali immobiliari?

Marcello Gatto:  Ciao Francesco,  grazie a Te per aver preso in considerazione il mio parere su questi aspetti così importanti. Personalmente ritengo che in questi ultimi 3 o 4 anni, i “portali immobiliari” siano cresciuti in termini di quantità, ma poco in termini di qualità.

Pur facendo un discorso generalistico, specifico meglio cosa intendo per Qualità.

Reputo che la maggior parte dei portali diano poca importanza alla “fruibilità” del loro strumento nei confronti del nostro cliente ( acquirente o venditore d’immobili); infatti spesso troviamo portali difficili da comprendere e poco intuitivi, questo aspetto crea sicuramente un problema al navigatore, rendendolo poco paziente e dubbioso nel tornare su questo strumento una seconda volta.

La grafica (design o template) di parecchi portali è rimasta approssimativa, confusa e poco professionale, quindi anche il primo impatto del navigatore non è dei migliori e spesso abbandona lo strumento in quanto ottiene un’idea di “poca affidabilità”. Immagina se siti di aziende importanti (esempio la  APPLE… che oltre ad essere un esempio come prodotto è sicuramente un esempio come IMMAGINE) si presentassero con una immagine confusa e poco professionale. Spesso mi soffermo a guardare alcuni portali (o portalini) di cui non faccio nome (ovviamente) e penso ad un BAZAR.. un MERCATINO VIRTUALE che rappresenta un gruppo di “pseudo mediatori”. Capisco che la nostra categoria non sia delle migliori, ma alcuni portali non ci aiutano a dare un’immagine diversa.

Alcuni DATABASE (ormai pochi) non funzionano bene. Quindi il servizio di “portale” è praticamente inesistente. Troppi BUG, sia nell’inserimento degli immobili che nella visualizzazione degli stessi.

Scusa se sono un po’ critico, ma questo per far capire che a mio avviso lo scenario che assisteremo nei prossimi anni in merito ai portali, sarà diverso. Oggi la maggior parte degli agenti immobiliari che si avvicinano al web o che ci lavorano hanno tendenza a lavorare in termini quantità e non di qualità . Pertanto la disponibilità a pubblicare su decine di portali, grazie ad uno strumento quale il sincronizzatore è stato per certi versi un grande vantaggio, ma ha anche deviato la visione dell’operatore immobiliare su DOVE e PERCHE’ è importante pubblicare.

Tornando allo scenario, ritengo che nel prossimo futuro in Italia ci saranno 4 o 5 portali nazionali con idee, innovazioni e risorse economiche  per poter competere ed offrire importanti servizi ed un eccellente visibilità a noi operatori, probabilmente  ci sarà anche spazio per qualche portale “specializzato” in nicchie di mercato e il resto dei portali è destinato a funzionare come una piccola – confusa vetrina, casuale e poco affidabile; anche in questo settore i  grandi PLAYER sono pochi,  gli altri si devono specializzare o rischiano l’estinzione.

Questo succede anche a noi “agenti immobiliari”, infatti ogni giorno anche io devo combattere per cercare la mia nicchia di mercato.. se no rischio di sparire.

Francesco Beraldo: Sappiamo che il tuo lavoro ti porta ad operare, in una zona, quella del lago di Garda, dove i clienti sono interessati principalmente all’acquisto di seconde case. Vorrei capire insieme a te se i contatti, che arrivano dalla pubblicità che viene fatta nei portali, sono qualificati per questo particolare tipo di compravendite e se i portali sono in grado di fornire una qualche differenziazione nei confronti di questa tipologia di acquirente.

Marcello Gatto:  Certamente.. i contatti sono “contatti”, quindi penso che non sia un problema di ZONA o SECONDA CASA, piuttosto di mercato. In questo momento difficile e particolare per tutti, il vero problema è fare collimare il prezzo di vendita di un immobile con la disponibilità dell’acquirente nel pagarlo (oltre l’accesso al credito). Il portale non puo’ fare alcuna differenza, a meno che non sia specializzato in una nicchia di mercato ( ad esempio SECONDE CASE – CASE VACANZA) e sia indicizzato nei motori di ricerca in modo eccellente oppure facendo campagne promozionali ( come Google Ad Words) specifiche per quella nicchia o zona. Oggi essere presenti in prima pagina durante una ricerca su Google è fondamentale.. la seconda pagina è già un problema. Quindi chi ha ed avrà la tecnologia e le risorse economiche per darci questo servizio.. sarà un PORTALE vincente!

Francesco Beraldo: Visto il notevole flusso di contatti che provengono, come fonte, dai portali immobiliari, cosa ti aspetti, oggi, a livello di servizi da questi soggetti? Quale è il prototipo di contatto che ritieni qualitativamente interessante, tra le richieste che provengono da questi siti?

Marcello Gatto:  Mi collego nuovamente alla tua precedente domanda. Spesso ricevo richieste generiche (come tutti noi operatori) e come puoi immaginare, solo alcune sono chiare. Devo dire che non sono un “amante” delle richieste generiche, in quanto oggi un cliente che scrive la sua necessità sul portale non è a conoscenza (in quanto non è ben specificato) che verrà ricontattato da una “esagerazione” di agenti immobiliari che per vari motivi sono piu’ aggressivi di LUPO MANNARO. Si.. questa è la figura che facciamo dopo la 50ma telefonata che riceve da NOI. L’unica speranza (nel caso intendessimo contattare il cliente) è che il collega che ci ha preceduto nella telefonata, sia stato professionale ed educato.

Sono invece molto a “FAVORE” della “RICHIESTA SPECIFICA”, che nel caso arrivi è un contatto VALIDO. Un cliente che ha chiesto specificatamente ulteriori informazioni o un appuntamento per un specifico immobile, solitamente è un contatto veramente IMPORTANTE. Certo non si può sperare di essere travolti da richieste specifiche, ma anche in questo caso confermo che il mio interesse non è il numero di contatti, ma la qualità.

Un aspetto fastidioso (che avviene su alcuni portali) è quello di vedere la propria RICHIESTA SPECIFICA trasformata in RICHIESTA GENERICA e girata ad altri operatori. Il cliente non è sicuramente contento in quanto non ha autorizzato (coscientemente) il portale a dare il suo nominativo ad altri operatori, ottenendo di nuovo lo stesso effetto da “LUPO MANNARO” che ti ho già citato. Mentre per noi operatori, significa consegnare alla “concorrenza” (o colleghi.. dipende dai casi) un nominativo che è arrivato grazie al nostro immobile e alla accuratezza con il quale abbiamo sviluppato e pubblicato l’inserzione.

Ho notato in questi anni, che le RICHIESTE SPECIFICHE (o telefonate) mi arrivano perché cerco sempre di inserire molte fotografie, una descrizione accurata dell’immobile e il prezzo. Questi sono gli elementi minimi che un cliente ormai cerca sul web. Tutti NOI quando cerchiamo qualcosa sul web, pretendiamo informazioni, prezzi e foto.. sono e diventano sempre piu’ indispensabili.

Francesco Beraldo:Vista la tua ampia conoscenza del mercato immobiliare e la capacità di analisi dei suoi fenomeni e delle sue evoluzioni, vorrei chiederti come vedi l’andamento di questo settore, nei prossimi sei mesi; sono all’orizzonte dei punti di ripresa o vedremo il persistere di una situazione di stallo?

Marcello Gatto: Mi hai fatto una domanda da INDOVINO. Per evitare di essere troppo tedioso e logorroico, preferisco dire indipendentemente da come si muoverà il MERCATO,  cercherò di capirlo ed adattarmi. Oggi è necessaria la capacità di adattarsi, di cambiare e di essere aperti a nuove modalità operative. L’unica cosa certa è che nei prossimi 6 mesi, non mi aspetto molto.. ma spero che il CITTADINO ITALIANO (e non solo) continui a credere nel MATTONE come bene rifugio (o quasi), anche perché non vedo molte altre soluzioni d’investimento a basso rischio.

Francesco Beraldo:Vorrei concludere l’intervista con una domanda relativa al nostro blog; ti sembra interessante l’iniziativa e i contenuti che intendiamo ampliare, per gli agenti e altri fruitoti di Portaliimmobiliari.net? Aggiungeresti altre sezioni da approfondire?

Marcello Gatto:   La vostra iniziativa è ottima. Finalmente una voce per tutti su questo argomento. Siete riusciti ad unire PORTALI, AGENTI IMMOBILIARI ed in futuro (forse) anche CLIENTI (che sono i veri fruitori del portale). Uno strumento che può scatenare discussioni, opinioni e soprattutto NUOVE IDEE.

BRAVI…. il confronto fa crescere tutti noi.

Francesco Beraldo:  Ti ringrazio per il tempo che ci hai dedicato e sarebbe un piacere richiedere altri tuoi interventi futuri e consigli, anche per realizzare sondaggi incisivi nella realtà del lavoro degli agenti immobiliari.

Marcello Gatto:  Grazie a Te Francesco, è sempre un piacere confrontarsi con persone preparate .

web site: http://adpagency.com/

 

 

Casa.it

Intervista a Daniele Mancini, Amministratore Delegato del portale Casa.it

Francesco Beraldo: Ciao Daniele cominciamo la nostra intervista, parlando del Real Estate in Italia; fonti autorevoli dicono che questo settore non sia ancora uscito dal momento di stallo iniziato qualche anno fa. La quotidiana interazione con gli agenti immobiliari, vi porta a confermare la tanto discussa “crisi del settore immobiliare”, o in realtà l’andamento negativo si sta avviando ad una fine e ci sono le basi per il rilancio?

Daniele Mancini: Grazie alle richieste che i circa 300.000 utenti unici che quotidianamente consultano Casa.it inviano alle oltre 13.000 agenzie immobiliari e costruttori nostri partner, siamo in grado di monitorare e di fornire un’analisi completa e dettagliata della domanda. Ciò che abbiamo riscontrato è una maggiore difficoltà per le famiglie medie italiane, alle prese con mutui e tasse da pagare. Secondo il nostro Osservatorio infatti gli immobili di media metratura  – fino a 100 metri quadrati – sono le soluzioni più penalizzate. Le soluzioni di prestigio e gli attici di metratura più alta risultano invece caratterizzate da una domanda stabile, segnale che coloro che hanno maggiore capacità di investire non sembrano, per il momento, essere particolarmente influenzati dalla crisi economica e dalle possibili manovre annunciate dal nuovo governo. Nei centri di minori dimensioni e al Sud Italia si registrano inoltre i trend più negativi.

Francesco Beraldo: Siamo alla fine del 2011 ed è momento di  fare il punto della situazione; analisi dell’andamento annuo, cambiamenti intervenuti e adesioni. In questo momento importante per ogni società, guardando all’anno in chiusura, come è andato, quali sono stati i risultati di 12 mesi di lavoro.

Daniele Mancini: Siamo molto soddisfatti dei risultati raggiunti in quest’ultimo anno fiscale, che consolidano la nostra leadership sul territorio nazionale come principale portale immobiliare e ci confermano come un mercato chiave a livello globale per Rea Group. In particolare, abbiamo generato ricavi per 12 milioni di €, con un +113% rispetto al FY2010, registrando inoltre un  aumento esponenziale degli Utenti Unici (+55%) e una significativa crescita delle agenzie partner (+16%).

Francesco Beraldo: Quali sono stati i cambiamenti che avete apportato nella vostra strategia di promozione e nei servizi offerti agli agenti immobiliari e agli utenti che navigano nel vostro sito?

Daniele Mancini: In primis, abbiamo puntato su continui investimenti tecnologici per offrire un’esperienza d’uso del portale, sia agli utenti che ai nostri partner, più semplice e immediata. Nell’anno fiscale appena concluso sono stati, infatti, investiti oltre 23 milioni di euro per la realizzazione di una nuova piattaforma a livello mondiale, che ha portato al lancio del nuovo portale Casa.it. Con la nuova release abbiamo introdotto numerose funzionalità che semplificano e velocizzano la ricerca, quale la possibilità di inserire l’indirizzo completo del luogo in cui si preferisce comprare o affittare casa. Inoltre, abbiamo implementato diversi tool in grado di supportare gli agenti immobiliari nel migliorare ed incrementare il proprio business, sfruttando appieno tutte le potenzialità di Internet. Casa.it, infatti, è da sempre impegnata nel diffondere una cultura dell’innovazione e una più approfondita conoscenza dei vantaggi di Internet per il Real Estate, attraverso corsi di formazione sull’utilizzo dei più evoluti mezzi di interazione online e sulla creazione di un solido network di relazioni. Proprio quest’anno abbiamo svolto un Roadshow itinerante nelle principali piazze italiane per incontrare personalmente gli operatori del settore e illustrare loro tutte le opportunità offerte dal Real Estate 2.0.

Francesco Beraldo: Quali consigli potresti dare agli agenti immobiliari che utilizzano il vostro portale, per aumentare il numero di contatti e l’interesse di chi cerca casa?

Daniele Mancini: Secondo la nostra esperienza, affinché un’inserzione sia davvero efficace è necessario che includa un buon numero di foto di qualità, il maggior numero di specifiche relative alle caratteristiche interne ed esterne dell’immobile, una descrizione chiara della casa con informazioni sulla zona e i servizi limitrofi, nonché l’indirizzo completo. Inoltre, chi cerca casa è molto sensibile all’argomento “prezzo”, suggeriamo quindi di indicare sempre il prezzo reale o, qualora si preferisca non inserirlo, scegliere l’opzione “trattativa riservata”. Inoltre, è importante che gli agenti comprendano che il Web rappresenta una grande opportunità di business, in grado di moltiplicare i contatti qualificati, raggiungere un’audience ampia e variegata, e costruire un dialogo costante con gli utenti. Convenienza e tracciabilità delle inserzioni, nonché presenza continuativa degli annunci, rappresentano altri significativi benefici che la Rete offre al mondo immobiliare.  Inoltre, la natura ipertestuale di Internet permette agli annunci di travalicare i confini del singolo portale immobiliare per essere facilmente disponibili su altri siti.  Infine, con l’affermarsi dell’utilizzo degli strumenti mobili per la ricerca della casa, diventa fondamentale anche geolocalizzare gli annunci in modo che gli utenti possano individuare eventuali immobili di interesse in qualsiasi momento e luogo.

Francesco Beraldo:Il “mobile” in Italia sembra non essere solo una moda passeggera, ma un fenomeno che sta assumendo dimensioni notevoli. Si stima che nel 2013 ci sarà il sorpasso della navigazione del “mobile” rispetto a quella da Pc. Avete riscontrato segnali che possono confermare questa tendenza?

Daniele Mancini: Gli ottimi risultati ottenuti dal sito Casa.it Mobile rispecchiano la tendenza che vede gli italiani utilizzare gli strumenti mobile per qualsiasi ricerca, anche quella  della casa. Secondo i dati Omniture di ottobre 2011, sono oltre 300.000 mila i visitatori che ogni mese consultano le offerte del sito mobile di Casa.it tramite smartphone e tablet. In particolare, oltre il 75% di loro sceglie di connettersi utilizzando il sistema operativo di Apple mentre, con una notevole crescita percentuale rispetto allo scorso anno (6% vs 25%) si fa strada anche Android.

Francesco Beraldo: Il vostro portale ha già dedicato importanti risorse allo sviluppo di questa nuova modalità di navigare. Quali sono state e saranno le novità in previsione il prossimo anno, per fornire nuovi servizi rivolti alle agenzie e ai fruitori del portale?

Daniele Mancini: Proprio per consentire un accesso ancora più rapido agli annunci presenti sul nostro portale abbiamo deciso recentemente di sviluppare un’applicazione per rendere Casa.it disponibile su iPhone, iPad e smartphone Android,  che ha superato in una sola settimana dal lancio i 40.000 download, diventando inoltre l’App della settimana su Apple Store.

Francesco Beraldo: Sappiamo che Casa.it ha realizzato numerose azioni di marketing avvalendosi dei social media come Google Plus e Facebook, nonché di figli del web 2.0 come la creazione del blog.casa.it e i numerosi video su Youtube.  Quali sono stati i riscontri in termini di fedeltà e nuove opportunità, generati da questi strumenti? Pensate di mantenere questi componenti nella formula del vostro marketing mix per migliorare il business di Casa.it?

Daniele Mancini: Casa.it ha iniziato 3 anni fa la sua strategia 2.0, siamo stati i primi a credere e investire nei social media come eccellenti strumenti per coinvolgere gli utenti e instaurare con loro un dialogo continuo, con l’apertura di profili su  Facebook, Twitter e Youtube, e creando il Blog.Casa.it, la community Chiedi.casa.it e il magazine online Quotidianocasa.it. In quest’ultimo anno, abbiamo sviluppato una strategia di Social Media Ability che sfrutta i più innovativi canali di comunicazione per dare utili suggerimenti e informazioni sull’universo casa.  Ne è un esempio significativo  il progetto di Nonna Lea, video viral ironici e capaci di coinvolgere anche il pubblico più giovane, che hanno totalizzato oltre 6.500.000 visualizzazioni su YouTube, con più di 6500 fans e 15.000 ratings, e sono stati condivisi sui social networks ben 500.000 volte. La strategia di comunicazione che stiamo portando avanti, mirata a promuovere la cultura dell’innovazione e la conoscenza dei vantaggi di Internet per il mercato real estate, si è dimostrata vincente. Il riconoscimento ricevuto da Assorel, per “Una Casa Verde per non restare al verde”, come miglior campagna nella Categoria largo consumo non alimentare, ne è infatti una recentissima dimostrazione.

Francesco Beraldo: La fine del 2011 non è solo il momento in cui fermarsi a valutare il passato, ma anche per definire gli obiettivi del prossimo anno. Quali sono i principali traguardi che vi aspettate di raggiungere nel 2012, in termini di numeri, sviluppo, servizi offerti e attenzione alle nuove esigenze delle agenzie immobiliari?

Daniele Mancini: Innazitutto vorrei premettere che per Casa.it dicembre non coincide con la chiusura dell’anno, il nostro FY si chiude invece a giungo . Per il 2012 ci proponiamo di continuare ad essere un punto di riferimento per il Real Estate Online, proseguendo nella strategia 2.0 e nella costante attenzione alle esigenze di business delle nostre agenzie partner. Casa.it si propone come partner di business chiave per gli agenti immobiliari e non solo come semplice “erogatore di visibilità”. In quest’ottica il nostro portale è l’unico in Italia ad avere gli annunci privati a pagamento. Vogliamo continuare ad investire nel mercato al fine di aiutare il business dell’agente immobiliare nella sua crescita, combattendo la disintermediazione delle agenzie e l’abusivismo da parte delle agenzie non professioniste.

Francesco Beraldo: I maggiori soggetti che intervengono nelle scelte pubblicitarie degli agenti, sono sempre ancora due: carta stampata e Web. Sembra però che stiamo assistendo ad una “diatriba” che non dà segnali incisivi né verso un settore, né verso l’altro. Come pensate stia andando questa sfida? 5 anni fa la maggior parte della pubblicità era su carta, mentre il Web era ancora per pochi; secondo voi, come è cambiato, oggi, l’investimento delle agenzie su questi due mezzi pubblicitari?

Daniele Mancini:  45.6% è la percentuale degli italiani che non leggono la carta stampata nel 2011 Per un settore come quello del Real Estate,  l’offerta su web ha un costo di ben 15 volte inferiore rispetto alla carta stampata ed è in grado di offrire al cliente maggiori vantaggi, come una consultazione più rapida e variegata. Il web non sostituirà la stampa ma sicuramente in futuro bisognerà sempre di più orientarsi verso l’online che permette una maggiore flessibilità e una migliore qualificazione degli investimenti di un’agenzia immobiliare. Attraverso il portale possiamo mantenere un dialogo costante con gli utenti, conoscendo a fondo le loro necessità e le loro preferenze .  Un altro settore in cui Casa.it crede e investe è il mobile: la App Casa.it appena lanciata per iPhone, iPad e dispositivi Android è lo strumento ideale che gli utenti del portale ci chiedevano per poter soddisfare tutti i loro bisogni legati all’universo casa: a soli 10 giorni dal lancio ha raggiunto infatti i 40.000 download, divenendo la App della settimana.

Francesco Beraldo: Per concludere, un’ultima domanda dedicata sul portale Casa.it. Sappiamo che avete lanciato un nuovo pacchetto: Casa.it “Diamante”, che comprende numerosi servizi aggiuntivi riservati alle agenzie immobiliari, rispetto agli abbonamenti standard. Quali elementi e benefit compongono la formula Diamante e cosa la differenzia dalle soluzione proposte sul mercato dai vostri competitors?

Daniele Mancini: Il Pacchetto Diamante, l’ultimo nato in Casa.it è uno strumento di lavoro ideato per tutte le Agenzie Immobiliari  che vogliono sfruttare a 360°i servizi e porodotti di Casa.it per moltiplicare la loro visibilità e il loro business sul web. Oltre alla visibilità del classico Abbonamento Annunci che comprende il LogoAgenzia, Il Sito Standard, il Casa Card il servizio SMS Alert , il Pacchetto Diamante è composto da altri 4 prodotti: Il Gestionale Casaplan per gestire tutte le attività dell’agenzia utilizzando un’unica piattaforma, il Trova Collaboratori un servizio esclusivo per entrare in contatto con chi cerca un impiego nel mondo immobiliare, Il valuta Immobile servizio che permette agli utenti di richiedere alle agenzie una consulenza immobiliare direttamente via Internet  e gli Annunci Top, caratterizzati da una grafica diversa pensate  per dare una maggiore visibilità agli annunci immobiliari “top” che la singola agenzia decidere di promuovere.

Francesco Beraldo: Ti ringrazio Daniele per la tua disponibilità, al prossimo intervento!

Daniele Mancini: Grazie a te Francesco.

web site: http://casa.it/

 

 

 

 

Agenzia Immobiliare PLANNINGPOOL

Intervista a Massimo Michielan, Presidente di Planning Pool

Francesco Beraldo: Ciao Massimo, vorrei cominciare l’intervista premettendo che se nel blog fosse prevista una sezione dedicata agli esperti nel settore dei portali, i tuoi commenti sarebbero aggiunti in tale settore. La prima domanda che vorrei farti è da quanto tempo hai inserito i portali immobiliari, nella strategia pubblicitaria della tua agenzia ? Quanti portali a pagamento utilizzi, in media, in un anno?

Massimo Michielan: Prima di rispondere a questa prima domanda, volevo ringraziarti per le premesse fatte da uno stimato professionista ed amico.

Abbiamo iniziato ad inserire i portali immobiliari nel ns piano marketing a partire dal 2008. Visti i risultati ottenuti ad oggi ben l’80% dei ns. investimenti promo-pubblicitari sono sulla rete.

Nel corso del 2011, sia per la promozione di singoli annunci che per la promozione del ns brand, abbiamo utilizzato sia portali a pagamento che gratuiti.

Attualmente i ns annunci sono on line su 35 portali, per lo più portali immobiliari.

Quelli a pagamento sono circa una decina.

Francesco Beraldo: Conoscendo la tua precisione nel monitoring dei contatti che provengono dai portali e l’attenta analisi che fai del loro impatto, quali percentuali potresti attribuire alle richieste specifiche e alle generiche che giungono dai portali, nella creazione di appuntamenti di qualità? E quanto saresti disposto a pagare per ciascuno dei due tipi di contatto?

Massimo Michielan: prima di darti una risposta chiediamoci cosa significa contatto di qualità o meglio quali sono i contatti di qualità per i portali in genere?

Le statistiche di planning pool sui contatti da rete dei primi 11 mesi di quest’anno hanno registrato un 56% di richieste generiche ed il 44% di dettagliate, in netta controtendenza con i dati dell’anno 2010 dove le dettagliate avevano performance notevolmente superiori. Stanno incrementando i contatti ma sta diminuendo la qualità degli stessi.

Ad oggi il costo subito dalla ns. azienda per contatto proveniente dalla rete è  €. 15.00; potremmo essere disponibili a riconoscere un costo contatto di qualità fino a €. 30,00 sempre che il contatto definito di “qualità” ricada negli standard ritenuti validi per la ns. struttura.

Relativamente ai contatti generici, dopo una profonda analisi interna su costi e benefici degli stessi, al momento vengono posti in lavorazione con priorità 5 e quindi presi in considerazione solo da funzionari junior ed in fase di addestramento.

Va da sé che per tali contatti l’investimento potrebbe essere pari o uguale allo 0.

Francesco Beraldo: Se tu dovessi dare dei consigli ai portali immobiliari, cosa suggeriresti di modificare, implementare o addirittura eliminare, nei servizi rivolti agli utenti?

Massimo Michielan: non mi sento di dare consigli a nessuno, mi risulterebbe inappropriato e professionalmente inutile dare consigli a chi direttamente non li chiede; se la domanda fosse: “Massimo, se fossi manager di un portale immobiliare quali strategie aziendali e di  marketing adotteresti per portarlo al successo?” allora la risposta sarebbe la seguente:

a)      Chiedere

Prima di tutto chiederei ai miei possibili clienti ed ai clienti di cosa hanno bisogno e cosa vogliono da un portale immobiliare.

b)      Puntare sulla qualità

Nel portale andranno inseriti solo annunci sul quale l’agente immobiliare ha incarico in esclusiva (evito che l’utente veda lo stesso immobile promozionato più volte, da competitor diversi e  magari anche con condizioni differenti) in modo da non solo comunicare qualità all’utente ma dimostrandola.

Posizionerei gli annunci in base a qualità di aggiornamento che significa: modifica di testo annuncio, foto, aggiornamento prezzo ecc.

Invierei i contatti dettagliati al solo titolare dell’annuncio, non trasformerei un contatto dettagliato in un generico per le agenzie competitor.

A dimostrazione della ricerca di qualità (fatti e non parole) il servizio avrebbe un costo a contatto in sostanza una copia di adwords cpc o ad impression, e quindi agevolo l’inserimento di annunci  illimitati, fermo restando l’esclusività

c)      Formazione e non solo

Se chiedo qualità devo far capire agli utilizzatori cosa intendo per qualità e di conseguenza organizzerei corsi on line formativi sull’ABC della promozione immobiliare su internet (come fare l’annunci, le foto, come rispondere, come contattare il contatto). “Non solo” significa anche formazione “a terra” con l’obiettivo di conoscere i miei clienti, capire direttamente le loro esigenze, incrementare con gli stessi la relazione.

d)      Statistiche pubbliche a doppio senso

La guerra dei numeri dice che tutti sono sempre e comunque primi:

www.mario.it è primo per visite

www.rossi.it è primo per pagine viste

www.angelo.com è primo per visitatori unici

ma nessuno mi dice che e primo per contatti dettagliati generati alla propria clientela o per affari generati ad un agente immobiliare.

In poche parole delle statistiche del portale ai clienti (AI) interessa relativamente, interessa sicuramente di più che penetrazione hanno i contatti e che beneficio danno all’azienda (quanti ricavi generano più che quanti costi).

Sicuramente un modo di porsi qualitativamente diverso da quanto accade oggi.

Viste le performance di crescita dei vari portali e delle società proprietarie penso che di qualità, come la intendo io, se ne parlerà tra qualche anno, quando le quote del mercato saranno ben definite e quindi la lotta tra i portali sarà di conquistare mercato nei confronti dell’altro eliminando quindi l’incremento di fatturato dovuto a chi entra per la prima volta nella promozione on line.

Francesco Beraldo: I maggiori soggetti che intervengono nelle scelte pubblicitarie degli agenti, sono sempre ancora due: carta stampata e Web. Sembra però che stiamo assistendo ad una “diatriba” che non dà segnali incisivi né verso un settore, né verso l’altro. Dall’esperienza decennale del tuo team nella gestione della promozione delle tue filiali, che differenza trovi, in generale, tra i due mezzi? Come agenzia, nella definizione del tuo budget annuale, in che percentuale incidono rispettivamente la carta e il Web?

Massimo Michielan: è dal 2004 che planning pool  non investe più del 5% del proprio budget promo-pubblicitario sulla carta stampata. Dopo un periodo di investimenti dedicati principalmente alla referenza ed alla crescita del ns. brand, è dal 2009 che poco più del 80% del ns budget è dedicato alla rete ed a ciò che rende performante tale strumento.

Oltre all’investimento dedicato ai portali (40% del BDG) investiamo parecchio in ciò che fa si che tale strumento sia utilizzabile in modo concreto e veloce oltre ad una discreta percentuale per i siti aziendali.

Essere sulla rete, secondo noi, non significa solo acquisire annunci sui portali ma anche posizionare il proprio marchio sulla stessa mediante campagne mirate, coordinate, oltre a gestire i numerosi contatti che le campagne stesse generano in modo da far diventare un reale profitto il costo subito per generalo.

Il restante 15% del budget è dedicato al brand ed a ciò che è relazione con il territorio.

 Francesco Beraldo: Vorrei concludere l’intervista con una domanda, che molte agenzie si fanno e io rivolgo a te. Al giorno d’oggi, secondo te, è più favorevole per una agenzia avvalersi di un sistema di replicazione degli annunci sui diversi portali immobiliari o è preferibile utilizzare pochi portali, mediante una gestione individuale dei diversi siti?

Massimo Michielan: è abitudine del leader team di planning pool dedicare alle decisioni strategiche di marketing la massima importanza sia in termini di investimento che di verifica. Dopo circa 3 mesi di test eseguito nel 2008 e visti i risultati ottenuti avevamo optato per inserire i ns. annunci in 15 portali per l’anno 2009. Dal 2010 siamo presenti su 35 portali, dai principali portali immobiliari ai portali generalisti.

A ns. modo di vedere lo scenario dei portali immobiliari vede 2 competitor sui quali solo ed esclusivamente per logiche commerciali è d’obbligo esserci, una molteplicità di portali minori (a pagamento o gratuiti) nei quali è importante esserci soprattutto per ridurre il costo  contatto generato dai più importanti oltre ad altri portali generalisti con buoni risultati.

Quindi a ns. modo di vedere fare solo ed esclusivamente casa.it ed immobiliare.it – i principali sul mercato oggi – significa comunque rinunciare alla quota di  mercato di quei contatti che non li utilizza. Ecco perché oggi siamo su 35 portali e pensiamo di incrementarli sempre più.

E’ improponibile gestire l’aggiornamento degli annunci senza un sincronizzatore meglio ancora se integrato con il gestionale in uso dal personale d’agenzia sia dal punto di vista dei costi ma anche e soprattutto per la qualità degli annunci, intesa come aggiornamenti ed altro, oltre al fatto che, il ns. pensiero di Planning Pool è nella direzione che il personale di ufficio deve impegnare il tempo di lavoro non ad aggiornare gli annunci in rete ma bensì a gestire  con rapidità e nel modo più opportuno i contatti generati dagli stessi.

Francesco Beraldo: Ti ringrazio per il tempo che ci hai dedicato e richiederemo presto altri tuoi interventi nel blog, come agente esperto nel mondo dei portali immobiliari.

Massimo Michielan: Grazie a voi per avermi interpellato.

 

 

 

 

 

 

web site: http://planningpool.it/

Rubricaimmobiliare.it

Intervista a Paolo Cavallo, Responsabile del portale Rubricaimmobiliare.it

Francesco Beraldo: Ciao Paolo cominciamo la nostra intervista parlando del Real Estate in Italia; fonti autorevoli dicono che questo settore non sia ancora uscito dal momento di stallo iniziato qualche anno fa. La quotidiana interazione con gli agenti immobiliari, vi porta a confermare la tanto discussa “crisi del settore immobiliare”, o in realtà l’andamento negativo si sta avviando ad una fine e ci sono le basi per il rilancio?

Paolo Cavallo: La situazione è strana. Con molta onestà ho sentito Agenzie in crisi e agenzie che lavorano, dipende molto dalle regioni o zone.

Credo comunque che la situazione nella sua totalità non sia rosea anzi, la vera crisi non sia ancora arrivata e andremo incontro al peggio dal 2012.

Francesco Beraldo: Siamo alla fine del 2011 ed è momento di  fare il punto della situazione; analisi dell’andamento annuo, cambiamenti intervenuti e adesioni. In questo momento importante per ogni società, guardando all’anno in chiusura, quali sono stati i risultati di 12 mesi di lavoro? Quali sono i cambiamenti che avete apportato nella vostra strategia di promozione e nei servizi offerti agli agenti immobiliari e agli utenti che navigano nel vostro sito?

Paolo Cavallo: Per fortuna l’anno 2011 si è chiuso praticamente in pareggio ma il problema non è questo. Il vero problema nasce dal fatto che si è investito molto per la crescita dell’azienda e quindi aver pareggiato l’anno non ha aiutato molto. Rubricaimmobiliare.it sarà online nel 2012 con un prodotto completamente nuovo e totalmente rifatto sia nella struttura che nei contenuti e servizi.

L’investimento è stato corposo ma consentirà di presentare innumerevoli servizi per le agenzie non ancora presenti sul web

Francesco Beraldo: Quali consigli potresti dare agli agenti immobiliari che utilizzano Rubricaimmobiliare.it, per aumentare il numero di contatti e l’interesse di chi cerca casa?

Paolo Cavallo: Non è facile. La categoria degli agenti immobiliari si divide in due parti: quelli che sono veramente agenti immobiliari e tengono al loro nome e alla loro categoria e si comportano da veri professionisti, e quelli che pensano di esserlo ma in realtà non lo sono e “rovinano” il settore. Con molta onestà mi posso rivolgere a quella parte di loro che dimostrano giornalmente serietà e professionalità specialmente verso i Portali Immobiliari che dovrebbero essere la fonte di Interesse principale per la loro attività, e posso solamente suggerire di credere di più sui portati medio/piccoli e investire su di loro.

Oggi l’investimento globale sui 15/20 portali principali Nazionali Italiani è pari al 30/40% di quanto investivano in un anno nel cartaceo.

Francesco Beraldo: Il “mobile” in Italia sembra non essere solo una moda passeggera, ma un fenomeno che sta assumendo dimensioni notevoli. Si stima che nel 2013 ci sarà il sorpasso della navigazione del “mobile” rispetto a quella da Pc. Avete riscontrato segnali che possono confermare questa tendenza? Rubricaimmobiliare.it ha intenzione di dedicare delle risorse allo sviluppo di questa nuova concezione del navigare?

Paolo Cavallo: Si stiamo lavorando anche su quello e il nuovo portale è già impostato per supportare la tecnologia per i prossimi 5 anni almeno

Francesco Beraldo: La fine del 2011 è non solo il momento in cui fermarsi a valutare il passato, ma anche per definire gli obiettivi del prossimo anno. Quali sono i principali traguardi che vi aspettate di raggiungere nel 2012, in termini di numeri, sviluppo, servizi offerti e attenzione alle nuove esigenze delle agenzie immobiliari?

Paolo Cavallo: Il nuovo portale ci consentirà di raggiungere entro i primi 6 mesi del 2012 circa 45.000 visite giornaliere e quindi triplicare le visite attuali, proprio per la tecnologia che è stata utilizzata.

Francesco Beraldo: I maggiori soggetti che intervengono nelle scelte pubblicitarie degli agenti, sono sempre ancora due: carta stampata e Web. Sembra però che stiamo assistendo ad una “diatriba” che non dà segnali incisivi né verso un settore, né verso l’altro. Come pensate stia andando questa sfida? 5 anni fa la maggior parte della pubblicità era su carta, mentre il Web era ancora per pochi; secondo voi, come è cambiato, oggi, l’investimento delle agenzie su questi due mezzi pubblicitari?

Paolo Cavallo: vedi punto 3

Francesco Beraldo: Per concludere, un’ultima domanda riservata al portale Rubricaimmobiliare.it. Da circa un anno, il vostro portale ha dedicato una parte di risorse nel lancio e nella gestione di una serie portali regionali; abbiamo visto il network Casain, con un portale dedicato a ciascuna regione. Dopo più di un anno dal lancio, come è stata la reazione e l’interesse rivolto a siti regionali, da parte degli agenti immobiliari? Non c’è il timore che l’attenzione degli utenti, intesi come agenzie, verso questi siti possa superare quello rivolto al portale nazionale Rubricaimmobiliare?

Paolo Cavallo: I portali regionali sono estremamente utili per agenzie medio piccole o agenzie che si adoperano su un territorio preciso e territoriale.

La maggior parte delle agenzie preferiscono portali nazionali e non solo, sono alla ricerca di portali che coinvolgano anche i principali paesi europei o i paesi specializzati per vacanze.

Ecco perché abbiamo investito molto su questo settore e Rubricaimmobiliare.it sarà specializzata anche per immobili esteri

Francesco Beraldo: Ti ringrazio Paolo per la tua disponibilità, al prossimo intervento!

Paolo Cavallo: Grazie a te Francesco.

web site: http://rubricaimmobiliare.it/